Quem está planejando financiar a casa própria deve se apressar: os próximos meses devem ser os últimos com taxas mais atrativas. Com a Selic (hoje em 7,75% ao ano) em tendência de alta, os juros do crédito imobiliário devem voltar aos dois dígitos nos próximos meses.
1. Vale mais a pena comprar um imóvel novo ou usado?
“O mercado de imóveis usados é cinco vezes maior do que o de novos, mas a escolha depende sempre da necessidade do cliente”, afirma Gustavo Vaz, CEO da startup EmCasa. Se o comprador quiser personalizar o imóvel, ampliando ou reduzindo cômodos, por exemplo, o novo costuma ser a melhor opção.
Em termos financeiros, o imóvel novo exige mais atenção do comprador porque ele só pode financiar a unidade junto ao banco quando pega o Habite-se — documento que atesta que a residência foi construída de acordo com as normas estabelecidas pela prefeitura local. Ou seja, que é liberado após a conclusão da obra. Antes disso, em geral, os pagamentos são feitos diretamente à construtora, ou seja, não têm a intermediação de uma instituição financeira.
Com isso, a taxa de juros do financiamento que será feito no momento da entrega utiliza como base a Selic daquela data e a renda do comprador naquele momento, não a que tinha quando fechou o contrato. Assim, quem comprar um imóvel na planta agora pode ter que pagar juros mais altos quando for fazer o financiamento junto ao banco.
2. Morar no centro de grandes cidades ainda compensa?
Sim. No entanto, com o crescimento do trabalho remoto após a pandemia da Covid-19, morar ao lado do trabalho deixou de ser prioridade na hora de comprar a casa própria. Para quem busca imóveis maiores a um um custo mais vantajoso, uma boa opção é ampliar o raio de distância dos centros e considerar também as regiões metropolitanas, como o ABC Paulista, no caso de São Paulo.
Os grandes centros não deixaram de ser valorizados, explica Vaz, uma vez que reúnem também restaurantes, bares e espaços de lazer. A dica, neste caso, é ter fácil acesso a esses bairros, por meio de rodovias e do sistema de transporte público.
“Como o preço do metro quadrado [fora dos grandes centros] é menor, as pessoas conseguem comprar imóveis com uma metragem maior. Mas há um limite: quando a distância é grande demais do ponto de vista do trabalho e do convívio social, a mudança raramente é feita”, ponderou Vaz.
3. Moro sozinho. Compro um imóvel de um ou dois dormitórios?
A quantidade de cômodos em um imóvel varia conforme a necessidade do cliente. Mas, com a maior adesão das empresas ao home office, os brasileiros estão buscando imóveis com um dormitório extra para montar um escritório, indicam os especialistas.
4. O que devo analisar na escolha entre uma casa ou um apartamento num condomínio clube?
As casas nunca deixaram de ser atrativas e contam com uma diversidade de modelos, como sobrados, em vilas e em condomínios, afirma Gustavo Vaz, CEO da startup EmCasa. Elas têm a vantagem da maior privacidade e, na maioria das vezes, não incluem custos condominiais (exceto as de condomínio). O ponto fraco está na menor segurança.
Os apartamentos em condomínio clube, por sua vez, oferecem lazer completo para adultos e crianças. E como foram construídos recentemente, costumam ser mais eficientes em termos financeiros para que os custos sejam divididos entre as torres e o valor final não se torne inviável para os condôminos, disse Vaz. Ainda assim, o preço do condomínio acaba sendo uma desvantagem para alguns clientes.
A decisão varia de acordo com as prioridades, renda e preferências do comprador.
5. Como assegurar que o imóvel está livre de dívidas?
De acordo com Kristian Huber, cofundador da Loft, é possível saber a situação legal do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis onde ele foi matriculado. De lá, sairá a Certidão de Ônus Reais, documento que descreve as principais pendências financeiras da propriedade.
O ideal é que os próprios vendedores ofereçam esses documentos, mas os interessados também podem obtê-los por conta própria no cartório.
Além de dívidas do imóvel, os compradores também precisam se atentar a possíveis débitos de condomínio, com as administradoras, e de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), com a prefeitura local.
6. Posso usar meu FGTS para comprar um imóvel?
Sim. O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) é um direito do trabalhador contratado sob o regime da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT).
Para utilizar o fundo, é preciso:
Ser maior de idade ou emancipado;
Ser brasileiro, naturalizado ou ter visto de permanência definitiva no país;
Não ter outro financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação no Brasil;
Ter, pelo menos, três anos de lançamentos do FGTS;
Não ter outro imóvel em área urbana concluído ou em construção;
Não comprar o imóvel em nome de terceiros.
O imóvel também precisa:
Estar em área urbana;
Passar por vistoria e aprovação do FGTS;
Valer até R$ 1,5 milhão;
Ser utilizado pelo titular para fins residenciais;
Ser matriculado no Cartório de Registro de Imóveis com impedimento para comercialização.
7. Quais documentos eu preciso ter para comprar um imóvel?
RG;
CPF;
Comprovante de residência;
Declaração do Imposto de Renda;
Comprovante de estado civil;
Comprovante de renda (se houver financiamento imobiliário);
Cópias das aplicações financeiras (se houver).
8. Como faço para comprovar minha renda?
Assalariados: Três últimos holerites;
Profissionais liberais e autônomos: Carteira do Conselho Regional a que é filiado e os três últimos extratos bancários de pessoa física;
Sócios diretores de empresas: Contrato Social ou registro de firma individual com alterações ou ata e os três últimos extratos bancários de pessoa física;
Funcionários públicos, aposentados e pensionistas: três últimos comprovantes de pagamento do salário, da aposentadoria ou benefício do INSS.
9. Quais taxas devem ser pagas na compra de um imóvel?
Além do valor do imóvel em si, o comprador precisa se preparar para arcar com gastos extras durante a compra do imóvel. Impostos e despesas cartorárias giram em torno de 4% a 8% do valor do imóvel, afirmam os especialistas.
São elas:
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
Escritura de imóvel (se comprado à vista);
Registro de imóvel;
Avaliação bancária (se financiado).
